Réparations locatives : liste officielle et qui paie

Le téléphone sonne. Votre locataire signale une fuite, un interrupteur défaillant ou une fissure. Immédiatement, la question se pose : est-ce à vous de payer ou à lui ? 🤔

La frontière est souvent floue, et une erreur peut vous coûter cher ou, à l'inverse, détériorer votre relation locative. Pourtant, la règle est claire : tout ce qui relève de l'entretien courant incombe au locataire, tandis que les grosses réparations et la vétusté restent à votre charge.

Cet article vous donne une grille de lecture pragmatique, basée sur le décret n°87-712 du 26 août 1987, pour trancher sereinement.

Le cadre légal : le décret de 1987

En France, la répartition des charges d'entretien est définie par la loi. Le décret n°87-712 fixe la liste des réparations qui sont à la charge du locataire. C'est votre document de référence.

Le principe est simple : le locataire doit entretenir le logement comme un « bon père de famille ». Il doit remettre le logement en l'état, en tenant compte de l'usure normale.

• Obligation légale : Le locataire doit exécuter les menues réparations définies par le décret.
• Clause contractuelle : Un bail ne peut pas contraindre le locataire à payer des réparations qui ne sont pas dans cette liste (ex : changement de la chaudière). Une clause abusive serait réputée non écrite.

La distinction clé : usure normale vs. négligence

Avant de sortir votre porte-monnaie ou de refuser l'intervention, vous devez analyser la cause du problème. C'est souvent là que se situe le litige.

L'usure normale (votre charge) : C'est la détérioration inévitable due au temps et à l'utilisation normale des équipements. Un papier peint qui jaunit après 10 ans, une moquette usée par le passage ou des joints de fenêtre qui durcissent relèvent de la vétusté.

La réparation locative (sa charge) : C'est la détérioration résultant d'une utilisation anormale, d'un manque d'entretien ou d'un accident (bris de glace, trou dans un mur, canalisation bouchée par des objets). 🔧

Checkliste : Qui paie quoi ? (Les cas les plus fréquents)

Pour vous aider à y voir plus clair, voici une répartition pratique basée sur les catégories du décret.

1. Plomberie et sanitaires

C'est la source la plus fréquente de demandes.

2. Électricité

Ici, la sécurité prime, mais l'entretien courant reste locatif.

• Locataire : Remplacement des ampoules, des fusibles, des prises électriques endommagées (si l'installation est aux normes) et des interrupteurs.
• Propriétaire : Remplacement du tableau électrique s'il n'est plus aux normes ou rénovation complète de l'installation. ⚡

3. Peinture, revêtements et menuiseries

Attention aux trous dans les murs et aux rayures.

• Locataire : Rebouchage des trous (sauf ceux liés à la fixation de volets roulants préexistants), remplacement d'un carreau cassé, réparation d'une porte rayée ou d'une poignée cassée. Le remplacement des joints de fenêtre (si la fenêtre est en bon état) est souvent considéré comme une charge locative.
• Propriétaire : Remise en peinture pour rafraîchissement (sauf si locataire a causé des dégâts importants), remplacement des fenêtres si l'étanchéité est compromise par la vétusté.

4. Chauffage

La distinction est technique mais importante.

• Locataire : Entretien annuel de la chaudière (si le bail le prévoit, souvent à charge du propriétaire mais obligation d'exécution par le locataire pour le gaz, vérifiez votre bail), remplacement des piles du thermostat, purge des radiateurs.
• Propriétaire : Remplacement de la chaudière, du cumulus électrique ou des radiateurs en cas de panne irréparable. 🌡️

Le cas particulier de la vétusté

Le décret de 1987 liste les réparations, mais il ne définit pas précisément la « vétusté ». C'est souvent le point de discordance.

En principe : Le locataire doit réparer, même si l'équipement est vieux, tant qu'il fonctionne encore. Si il casse une vieille fenêtre, il doit la remettre en état.

En pratique et en jurisprudence : Si un élément est en fin de vie (ex : une moquette de 20 ans), on ne peut pas exiger du locataire qu'il la remplace par du neuf. On applique souvent une grille de vétusté (souvent annexée au bail) qui réduit la facture du locataire en fonction de l'ancienneté de l'élément.

Conseil : Si votre logement est ancien, annexez une grille de vétusté au bail. Cela sécurise tout le monde pour l'état des lieux de sortie.

Méthode de décision en 3 étapes

Lorsque vous recevez une demande, ne répondez pas au hasard. Appliquez cette méthode :

1. Vérifiez l'état des lieux d'entrée : Le défaut était-il déjà présent ? Si oui, c'est à votre charge (sauf si le locataire n'a pas signalé une détérioration rapide survenue après son entrée).
2. Consultez le décret de 1987 : La réparation demandée figure-t-elle dans la liste des réparations locatives ? Si oui, c'est a priori au locataire de payer.
3. Analysez la cause : Est-ce de l'usure normale (temps) ou un accident/mauvais usage (locataire) ? Si c'est de l'usure, vous payez. Si c'est un usage défectueux, il paie.

Organisation et suivi : l'atout des propriétaires sereins

Gérer ces demandes manuellement par email ou SMS devient vite un cauchemar administratif, surtout si vous possédez plusieurs biens. Il est crucial de garder une trace écrite de chaque demande et de la décision prise.

Utiliser une solution de gestion comme HOMII permet de centraliser ces échanges. Vous pouvez y stocker vos baux, vos états des lieux et suivre les demandes d'intervention. Cela vous permet de justifier vos refus en vous appuyant sur les documents légaux et l'historique du logement. 📂

Anticiper et structurer la gestion de vos biens, c'est vous garantir des revenus locatifs pérennes et des relations apaisées avec vos locataires.