Impayés, dépôt de garantie, assurance : 5 courriers prêts à envoyer

⚠️ Le problème avec les modèles de courrier trouvés sur Google

Votre locataire a du retard sur son loyer. Vous tapez "modèle mise en demeure loyer impayé" dans Google. Vous tombez sur un document Word, vous remplacez les noms, vous envoyez. Ça a l'air simple.

Sauf que ce modèle cite peut-être un article de loi qui n'existe plus depuis la réforme du droit des sûretés de 2022. Ou il mentionne un délai de 2 mois pour la clause résolutoire, alors que la loi Kasbarian-Bergé l'a réduit à 6 semaines depuis juillet 2023. Ou encore, il ne fait aucune différence entre une caution simple et une caution solidaire — ce qui change pourtant tout sur le plan juridique.

Le jour où ce courrier arrive devant un juge, ces erreurs peuvent suffire à le rendre contestable. Et c'est le bailleur qui en fait les frais.

📄 Ce qu'on a construit sur Homii pour régler ça

On s'est posé une question simple : pourquoi un bailleur individuel devrait-il connaître par cœur le Code civil et la loi du 6 juillet 1989 pour envoyer un courrier conforme à son locataire ?

Homii propose déjà la gestion de vos baux, la génération de quittances, le suivi de vos documents et une messagerie locataire intégrée. Aujourd'hui, on ajoute 5 modèles de courrier bailleur à la plateforme, générés automatiquement en PDF à partir des informations de votre bail.

Les délais légaux, les articles de loi, les montants : tout est renseigné pour vous. Il ne reste qu'à relire, adapter si nécessaire, et envoyer en recommandé.

📩 1. Relance amiable pour loyer impayé

Votre locataire a un retard de paiement, mais vous souhaitez d'abord tenter une approche courtoise ? Ce modèle est fait pour ça. Il rappelle l'obligation de payer le loyer et les charges (article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989), tout en invitant le locataire à vous contacter s'il rencontre des difficultés financières.

Le courrier précise clairement qu'il ne s'agit pas d'un commandement de payer — une distinction importante pour la suite éventuelle de la procédure.

⚖️ 2. Mise en demeure pour loyer impayé

Si la relance amiable reste sans réponse, il est temps de passer à l'étape suivante. Ce modèle de mise en demeure, envoyé en recommandé avec accusé de réception, est conforme aux articles 1344 et 1344-1 du Code civil.

Il détaille chaque échéance impayée dans un tableau, fixe un délai de régularisation, et informe le locataire des conséquences en cas de non-paiement : commandement de payer par commissaire de justice, activation de la clause résolutoire, action en résiliation devant le tribunal.

Le délai de la clause résolutoire est calculé automatiquement par Homii : 6 semaines pour les baux conclus à compter du 29 juillet 2023, 2 mois pour les baux conclus antérieurement (conformément à l'avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024). Vous n'avez pas besoin de le savoir, Homii s'en charge.

🤝 3. Mise en demeure adressée au garant

Vous avez un garant sur le bail ? Ce modèle adapte automatiquement son contenu selon le type de cautionnement :

• Caution solidaire : le courrier informe le garant qu'il ne peut pas exiger que vous poursuiviez d'abord le locataire (article 2305, alinéa 2 du Code civil).

• Caution simple : le courrier rappelle au garant son droit au bénéfice de discussion (article 2305, alinéa 1 du Code civil).

Dans les deux cas, le montant réclamé est expressément limité à l'engagement de caution. Si le garant estime que la somme dépasse son engagement, le courrier l'invite à le signaler — une précaution qui protège aussi le bailleur.

💰 4. Restitution du dépôt de garantie

La restitution du dépôt de garantie est l'une des sources de litiges les plus fréquentes entre bailleurs et locataires. Ce modèle vous guide pas à pas, conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Homii calcule automatiquement :

• Le délai de restitution : 1 mois si l'état des lieux est conforme, 2 mois s'il ne l'est pas

• La date limite de restitution à partir de la remise des clés

• Le montant à restituer après déduction des retenues justifiées

• La provision pour charges de copropriété (jusqu'à 20 % du dépôt) si applicable

• La pénalité de retard : 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé

Le document génère un tableau complet avec chaque retenue, sa justification, et un récapitulatif chiffré. Vous n'avez plus qu'à joindre les justificatifs (état des lieux, devis, factures) et envoyer.

🏠 5. Demande d'attestation d'assurance habitation

Votre locataire ne vous a pas fourni son attestation d'assurance ? L'article 7, g) de la loi du 6 juillet 1989 vous donne des moyens d'agir.

Ce modèle de mise en demeure donne au locataire un mois pour transmettre son attestation. Il détaille ensuite ce qui se passe en cas de non-réponse : le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, avec une majoration plafonnée à 10 % de la prime (décret n°2016-383), remboursable en 12 mensualités sur le loyer.

Point important que beaucoup de modèles oublient : le courrier précise que choisir la substitution d'assurance vaut renonciation à la clause résolutoire fondée sur le défaut d'assurance. Une subtilité juridique que Homii intègre nativement.

✅ Pourquoi c'est différent d'un modèle Word téléchargé sur internet

Un modèle trouvé en ligne est figé. Il a été rédigé à une date donnée, avec le droit en vigueur à ce moment-là. Personne ne le met à jour quand la loi change.

Sur Homii, vos courriers sont générés à partir des données réelles de votre bail. Les montants, les dates, les délais, les articles de loi : tout est calculé et injecté automatiquement. Vous n'avez pas besoin de vérifier si la loi Kasbarian-Bergé s'applique à votre bail ou si le délai de restitution du dépôt de garantie est de 1 ou 2 mois. Homii le fait pour vous.

Chaque courrier est conçu comme une aide à la rédaction. Il doit être relu et adapté avant envoi. Il ne remplace ni un conseil juridique individualisé ni, lorsque la loi l'exige, un acte de commissaire de justice.

🚀 Disponible gratuitement dès aujourd'hui

Les 5 modèles de courrier sont accessibles à tous les utilisateurs de Homii, sans surcoût. Ils rejoignent les outils déjà présents sur la plateforme : gestion des baux, quittances de loyer, suivi des documents, messagerie locataire, rappels automatiques et bien plus.

Pour les utiliser, rendez-vous dans l'espace de gestion de votre bien, sélectionnez le locataire concerné, et choisissez le modèle adapté à votre situation. Le PDF est généré en quelques secondes. 📄

Créez votre compte gratuitement sur homii.fr et simplifiez votre gestion locative.